купле-продаже, мене и аренде необходимо согласие всех собственников, наличие которых не позволяет Вам зарегистрировать на своей жилплощади кого-либо.

При этом у них есть право свободно подарить свою долю кому угодно, особенно если у Вас сложились неприязненные отношения, захотят Вам насолить и создать проблемы, допустив в квартиру злоумышленников, черных риэлторов, которые всеми способами будут пытаться Вас выжить. В общем, ситуация может ухудшиться, если ничего не предпринять.

Выход из сложившейся ситуации есть.

Это подача искового заявления в суд о признании доли малозначительной и принудительном выкупе за определенную цену.

В соответствии с частью 2, статьи 252 ГК РФ: "Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества". При этом стоит обратить внимание на пункт 35 Постановления Пленума Верховного Суда и Пленума Высшего Арбитражного Суда № 6/8 от 01.07.1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса РФ" "суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности.

Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п.".

Иными словами, если невозможно использовать по назначению такую жилплощадь, и выделить ее в натуре с отдельными коммуникациями, в целях соответствия требованиям части 2, статьи 15 Жилищного Кодекса РФ ("изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)".

В соответствии со статьей 249 Гражданского Кодекса РФ "Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению". То есть нужны доказательства того, что люди никакого бремени содержания и использования не несут и не собираются нести.

В абзаце 3, пункта 36 Пленума ВС/ВАС № 6/8 от 01.07.1996 года указывается как раз "Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных и т.п.".

Согласно части 4, статьи 252 ГК РФ "В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию". В части 5 этой же статьи указывается на то, что "С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе".

Итак, описан сам механизм и основные аргументы, которые нужно озвучивать в споре. Остается последний, но очень важный вопрос: цена. В данном случае можно до обращения в суд связаться с профессиональным оценщиком, имеющим членство в СРО, обладающий необходимой лицензий для данного вида деятельности. Он составит отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости. Данное заключение в качестве обоснования своих требований необходимо приложить к исковому заявлению.

Это важно, поскольку такие нерачительные, нередко наглые и алчные личности желают получить как можно больше со своей доли. Важно понимать методику оценки. Необходимо опираться на Федеральные стандарты оценки, в частности ФСО № 7 "Оценка недвижимости" (утв. Приказом Минэкономразвития от 25.09.2014 года № 611). Там указывается на такие важные составляющие данной оценки, как "Анализ рынка" (Раздел 5), "Анализ наиболее эффективного использования" (Раздел 6). В пункте 11 этого Стандарта выделяют важность учета социально-экономической обстановки, совершаемых на рынке недвижимости сделок, факторов спроса и предложения, сегмента рынка.

Итак, доказав отсутствие заинтересованности в использовании жилой площади, неучастия в вопросах содержания и обслуживания помещения, установив малозначительность доли в жилом помещении, невозможность ее выдела в натуре и определив цену, можно увеличить свои шансы на получение положительного итогового решения.

В данном случае нужно оплатить пошлину согласно статьи 333.19 НК РФ, в зависимости от стоимости долей, а также обеспечить иск именно той денежной суммой, в которую оценивается доля в квартире, положить данную сумму на депозит суда и ожидать итогового судебного постановления, после которого Ваши оппоненты могут получить эти средства без каких-либо проблем.

И конечно же, дабы не допустить тех самых ужасных последствий, о которых шла речь в самом начале, кровь из носу подавайте вместе с иском ходатайство о наложении ареста на квартиру, заблокировав той стороне возможность распоряжаться имуществом.

Совершив действия в описанной последовательности, можно безболезненно достичь нужного Вам результата и обрести шанс на полновластное обладание квартирой без препятствий и препон.